Upchal sa odtok v prenajatom byte. Zavolal ste prenajímateľovi a ten hovorí, že je to váš problém. Vy si myslíte, že je to jeho vec. Kto má pravdu? Odpoveď nie je vždy jednoznačná, ale zákon má jasnú logiku, ktorú si treba uvedomiť ešte pred podpisom nájomnej zmluvy.

Čo hovorí zákon – Občiansky zákonník SR

Základné pravidlo je zakotvené v § 692 Občianskeho zákonníka SR, ktorý upravuje povinnosti nájomcu pri nájme bytu:

„Nájomca je povinný vykonávať na vlastný náklad bežnú údržbu bytu a hradiť drobné opravy súvisiace s užívaním bytu.”

A naopak, prenajímateľ je povinný udržiavať byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi nerušené užívanie bytu počas nájmu.

Kľúčové rozlíšenie je teda: bežná údržba a drobné opravy = nájomca, väčšie opravy a poruchy = prenajímateľ.

Čo je bežná údržba a čo je porucha?

Tu nastáva väčšina sporov, pretože zákon presne nedefinuje, čo je „drobná oprava” a čo je „porucha”. Prax a súdne rozhodnutia však vytvorili pomerne jasnú hranicu:

Nájomca platí (bežná údržba a drobné opravy):

• Čistenie sifónov pod umývadlom, vo vani, v sprche
• Krtkovanie odtoku upchatého vlastným odpadom (vlasy, tuk, mydlo)
• Výmena tesnenia na batérii
• Čistenie filtra na práčke alebo umývačke
• Uvoľnenie WC upchatého papierom alebo predmetmi z domácnosti

Prenajímateľ platí (porucha alebo opotrebenie):

Pri poruchách odporúčame vždy privolať odborníka na čistenie kanalizácie, ktorý po zásahu vydá protokol. Ten je kľúčovým dôkazom pri sporoch o to, kto poruchu spôsobil.

• Prasknuté alebo odtrhnuté odpadové potrubie
• Upchatá stúpačka alebo spoločná kanalizačná prípojka (nie v byte)
• Defekt potrubia spôsobený vekom alebo materiálovým opotrebením
• Opakované upchávanie kanalizácie bez zavinenia nájomcu (napr. pre korene v potrubí)
• Výmena batérie, WC splachovača alebo sprchového kúta pri bežnom opotrebení

Typické spory a ako ich riešiť

Spor 1: „Odtok bol upchatý hneď po nasťahovaní”
Ak problém vznikol v prvých dňoch nájmu, je pravdepodobné, že kanalizácia bola zanedbaná ešte pred vami. Prenajímateľ by mal túto situáciu riešiť, prípadne hradiť krtkovanie, no musíte to vedieť preukázať. Zdokumentujte stav potrubia čo najskôr po príchode (najlepšie fotkami alebo videom).

Spor 2: „Krtkovanie stojí 100 €, prenajímateľ to odmieta zaplatiť”
Ak bolo upchatie spôsobené vaším bežným užívaním bytu (tuk, vlasy), je to vaša vec podľa zákona. Ak však krtkovacia firma zistila, že príčina je v starom potrubí alebo spoločnej stúpačke, zaplaťte zásah vy a od prenajímateľa požadujte refundáciu s protokolom od firmy ako dôkazom.

Spor 3: „Prenajímateľ tvrdí, že som to spôsobil sám”
Bez dôkazov je to slovo proti slovu. Preto je dôležitý protokol od krtkovacej firmy, kde technik uvedie príčinu upchatia. „Zanesenie tukovým náletom a starými sedimentmi v potrubí starom 30+ rokov” je iné ako „vlasy v sifóne”.

Čo riešiť v nájomnej zmluve ešte pred podpisom

Zákon dáva len rámec, konkrétna nájomná zmluva ho môže spresniť. Pri podpise zmluvy si overte alebo doplňte tieto body:

• Definícia drobnej opravy – ideálne s finančným limitom (napr. „opravy do 100 € hradí nájomca”)
• Stav bytu pri odovzdaní – preberací protokol s popisom stavu kanalizácie, spotrebičov a inštalácií
• Postup pri havárii – koho kontaktovať, kto schvaľuje zásah, v akej lehote prenajímateľ reaguje
• Kto hradí havarijný výjazd – ak prenajímateľ nie je dostupný, môže nájomca objednať firmu sám a žiadať refundáciu?

Postup pri havárii v prenajatom byte

Ak nastane akútna situácia (prasknuté potrubie, zaplavená kúpeľňa, nefunkčná kanalizácia), postupujte takto:

• Okamžite kontaktujte prenajímateľa – telefonicky a písomne (SMS, email). Ak nie je dostupný a situácia je havarijná, máte právo konať.
• Zavolajte krtkovaciu alebo inštalatérsku firmu – zdokumentujte všetko pred zásahom
• Nechajte si vystaviť protokol – s popisom príčiny a rozsahu poruchy
• Uschovajte faktúru – základ pre prípadnú refundáciu od prenajímateľa
• Písomne informujte prenajímateľa – čo nastalo, kto bol privolaný, aká bola cena a prečo ste konali bez jeho súhlasu

Najčastejšie otázky o krtkovacej zodpovednosti v prenájme

Môže prenajímateľ požadovať, aby som krtkovanie platil vždy?
Zmluva to môže upraviť, no nesmie byť v rozpore so zákonom. Ak zmluva hovorí, že nájomca hradí všetky opravy vrátane tých spôsobených opotrebovaním, takáto klauzula je v zmysle § 692 neplatná a prenajímateľ nemôže preniesť na nájomcu povinnosti, ktoré mu zákon ukladá.

Čo ak prenajímateľ odmietne zaplatiť, napriek protokolu?
Máte niekoľko možností: písomná výzva na úhradu, mediácia, prípadne podanie žaloby na okresný súd. Pri sume do 2 000 € je k dispozícii zjednodušené konanie (tzv. platobný rozkaz), ktoré je rýchlejšie a lacnejšie ako štandardná žaloba.

Kto kryje škody spôsobené havarijným stavom kanalizácie?
Ak upchaté potrubie spôsobilo škody na zariadeniach alebo stavebnej časti bytu, vstupuje do hry poistenie. Ktoré a za akých podmienok, sa dozviete v článku Krtkovanie a poistenie domácnosti – kedy poisťovňa preplatí kanalizáciu a ako postupovať.

Platí to aj pre komerčné prenájmy (kancelária, prevádzka)?
Nie priamo § 692 sa vzťahuje na nájom bytu. Pri komerčnom prenájme sa zodpovednosť riadi výlučne obsahom nájomnej zmluvy a Obchodným zákonníkom. Je preto ešte dôležitejšie mať podmienky opráv jasne definované.

Čo ak je problém na spoločnom potrubí v bytovom dome?
Upchatie stúpačky alebo spoločnej kanalizačnej prípojky nie je ani problém nájomcu, ani prenajímateľa. Je to vec správcu bytového domu. Viac sa dozviete v článku Krtkovanie a kanalizácia v bytovom dome – kto zodpovedá: správca alebo vlastník bytu?

Hľadáte kompletný prehľad cien krtkovania? Porovnajte ceny podľa typu zásahu, zistite výšku nonstop príplatkov a zoznámte sa s typickými cenovými pascami – všetko na jednom mieste. Krtkovanie cena 2026 – kompletný cenník, čo je v cene a na čo si dať pozor →